بانکداري ابزار و روش هاي خاص خود را مي طلبد، روش هايي که متناسب با نياز بانک ها ابداع گرديده اند و به مرور زمان و متناسب با نيازمندي هاي هر زمان تکامل يافته و تکميل شده اند. از جمله اين روش ها اجاره بشرط تمليک است که از حقوق اروپايي به حقوق ما راه يافته و قانونگزار در ماده 12 قانون عمليات بانکي بدون ربا که در تاريخ 1362/6/8 به تصويب مجلس شوراي اسلامي رسيده است ، يکي از شيوه هاي اعطاي تسهيلات (يا تخصيص منابع ) را اجاره بشرط تمليک دانسته است .
در مورد سابقه تاريخي اجاره بشرط تمليک در حقوق ايران اطلاعات خاصي در دست نيست ولي ظاهرا ورود اين روش به نظام حقوقي و  قانون گذاري ما از قانون ياد شده شروع گرديده و پس از آن نيز بين عامه مردم گسترش فراواني داشته است و امروزه آنچه تحت عنوان ليزينگ Leasing براي واگذاري ماشين آلات مختلف و بويژه وسايل نقليه شهرت يافته ، با اين قرارداد انجام مي شود.
هر چند که در حقوق کشورهاي ديگر نيز اين قرارداد ظاهرا سابقه خيلي طولاني ندارد از جمله در حقوق انگليس سابقه قراردادهاي اجاره بشرط تمليک به اواسط قرن نوزدهم و حدود سال 1846 برمي گردد و بعدا قوانين خاصي در اين مورد در کشور ياد شده به تصويب رسيده است از جمله قانون سال هاي 1938 - 1954 - 1957 - 1964 و 1965.
حسب اين قوانين و مقررات ، ماهيت اصلي توافقنامه اجاره بشرط تمليک در اين بود که اين توافقنامه به اجاره کننده اين اختيار و حق انتخاب را مي داد که کالاها را خريداري کند،  ولي اجاره کننده هيچ تعهدي براي انجام آن نداشت . قانون سال 1965 انگليس اجاره بشرط تمليک را اين گونه تعريف کرده است :
اجاره بشرط تمليک توافقي  است که به موجب آن کالاهايي اجاره داده مي شود و تحت شرايط آن ، اجاره گيرنده مي تواند کالاها را خريداري کند يا به موجب آن مالکيت کالاها مي تواند به اجاره گيرنده منتقل گردد.
ماده 12 قانون عمليات بانکي بدون ربا بدون اينکه تعريفي از اجاره بشرط تمليک ارايه دهد اشعار داشته است که بانک ها مي توانند به منظور ايجاد تسهيلات لازم جهت گسترش امور خدماتي ، کشاورزي ، صنعتي و معدني ، اموال منقول و غيرمنقول را بنا به درخواست مشتري و تعهد او مبني بر انجام اجاره بشرط تمليک و استفاده خود، خريداري و به صورت اجاره بشرط تمليک به مشتري واگذار کنند. آيين نامه فصل سوم قانون عمليات بانکي بدون ربا مصوب 62/10/12 هيات وزيران در ماده 57 خود اجاره بشرط تمليک را اين گونه تعريف کرده است : اجاره بشرط تمليک عقد اجاره اي است که در آن شرط شود مستاجر در پايان مدت اجاره و در صورت عمل بشرايط مندرج در قرارداد، عين مستاجره را مالک گردد.

انواع اجاره به شرط تمليک

اين نوع عقد که در آن شرطي براي تملک عين مستاجره به نفع مستاجر در پايان مدت اجاره وجود دارد، به اعتبار ماهيت و چگونگي شرط مندرج در عقد به دو دسته تقسيم مي شود:
1- تمليک : مندرج در عقد به صورت شرط فعل درج شده است ، به اين معنا که در پايان مدت اجاره و در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد، موجر عين مستاجره را به مستاجر انتقال مي دهد و شرط انتقال به شکل انجام عمل انتقال از سوي موجر وجود داشته و بايستي در انتهاي مدت قرارداد و با رعايت شرايط قراردادي ، بدان عمل شود. لذا فقط از زماني که اجاره دهنده مبادرت به انتقال عين مستاجره مي کند، انتقال مالکيت صورت مي گيرد و قبل از آن مالکيتي براي مستاجر متصور نيست و فقط تعهدي براي اجاره دهنده به نفع مستاجر وجود دارد.
2- تمليک مندرج در عقد به صورت شرط نتيجه قيد شده است از اين رو در پايان مدت اجاره و با پرداخت اقساط و عمل به ساير شرايط مندرج در عقد، مالکيت عين مستاجره خودبخود به مستاجر منتقل مي شود، بدون اينکه نيازي به اقدام جديدي از سوي موجر يا مستاجر باشد و اگر هم رعايت تشريفاتي در اين زمينه لازم باشد (همانند تنظيم سند) اين تشريفات ناقل مالکيت نيست بلکه کاشف از آن و براي مسجل کردن انتقال انجام شده قبلي است .
عبارت ذيل ماده 57 آئين نامه قانون عمليات بانکي بدون ربا در اين زمينه اشعار داشته : در پايان مدت اجاره و در صورت عمل به ساير شرايط مندرج در قرارداد، (مستاجر) عين مورد اجاره را مالک گردد. درج عبارت به اين سياق ، اين معنا را افاده مي کند که در پايان مدت اجاره و عمل به شرايط ويژه آن ، عين مورد اجاره خود به خود و بدون نياز به اقدام ديگري به مالکيت مستاجر در خواهد آمد. بعلاوه ماده 64 همان آيين نامه نيز اشعار داشته : در قرارداد اجاره بشرط تمليک بايد شرط شود که در پايان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرين قسط مال الاجاره ، در صورتي که تعهدات مستاجر انجام شده باشد، عين مورد اجاره در مالکيت مستاجر در آيد.
البته انواع ديگري از اجاره بشرط تمليک را نيز مي توان ذکر کرد همانند تفکيک بين جايي که اجاره همراه با وعده يکطرفي فروشنده است و مستاجر مخير است که بين بيع و اجاره يکي را انتخاب کند و موردي که اجاره در هر حال به تمليک منتهي مي شود و اختياري در اين زمينه براي مستاجر قيد نشده است .
تقسيم بندي ديگر اجاره بشرط تمليک به اعتبار اين است که آيا در پايان مدت اجاره ملک يا مال مورد اجاره خود به خود (اعم از اينکه شرط نتيجه باشد يا شرط فعل ) به اجاره گيرنده منتقل مي شود يا اينکه انجام اين امر مستلزم اعمال اختيار و انتخاب از طرف اجاره گيرنده است و بدون اين امر مالکيتي به وي منتقل نخواهد شد، يعني در واقع آيا در طول مدت اجاره و پس از آن مستاجر موضعي فعال دارد يا منفعل ؟ آنچه که در جامعه ما رواج دارد فقط نوع اول از اين دو دسته از قراردادهاي اجاره بشرط تمليک است .

1- اجاره

اين عقد ماهيتا يک عقد اجاره است . عقد اجاره اي که در آن شرط ويژه اي نيز وجود دارد و اگرچه اين شرط از اهميت بسزايي برخوردار است ولي اين شرط نسبت به عقد اجاره هويتي فرعي و تبعي دارد و نمي تواند بر ماهيت عقد اصلي تاثير گذاشته و آن را دچار تغيير سازد. لذا اجاره دهنده کماکان مالک عين مستاجره باقي مي ماند و فقط منافع عين به مستاجر واگذار مي شود. ماده 57 آيين نامه اجرايي قانون عمليات بانکي بدون ربا، تعريف اجاره بشرط تمليک را با اين مقدمه شروع مي کند: عقد اجاره اي است که ... و چنين توصيفي به زعم برخي در واقع قصد قانونگزار مبني بر تعيين ماهيت اين عقد را بيان مي کند و لذا در هر جايي که در مورد اجاره بشرط تمليک با مشکل مواجه شده و يا در تحليل روابط طرفين دچار ترديد گشتيم بايستي به مقررات راجع به عقد اجاره در قانون مدني مراجعه کنيم .
واقعيت آن است ، همان گونه که پيروان اين نظر معتقدند تمليک مشروط در عقد آنچنان که جنبه تبعي و فرعي ندارد. در بيشتر موارد، اجاره مقدمه و سرپوشي براي رسيدن به هدف اصلي است .
اين نظريه با تکيه بر صورت و ظاهر امر، در واقع فقط قضيه را خيلي ساده و آسان ديده و بدنبال تحليل دقيق روابط طرفين نيست و فقط از عنوان اجاره که در اسم اجاره بشرط تمليک وجود دارد جهت تحليل ماهيت حقوقي آن استفاده مي کند ولي ترديدي نيست که مسائلي که در وراي ظواهر وجود دارد نيز تعيين کننده و مهم هستند و در هر تحليلي توجه به قصود مشترک طرفين و هدف آنها از انعقاد عقد بسيار مهم و اساسي است